观点指数 步入2023年，房地产市场出现积极转变，一季度财报来看，部分房企归母净利润等指标实现同比增长，合同负债净值上升，意味着销售有所好转。同时，信贷收紧的动作已远去，企业得到短暂"恢复"。
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地产行业经历了前所未有的挑战，目前收入担忧、融资缺乏等预期因素依旧存在，传统的地产开发业务如何在不过度依赖高息负债的情况下稳健推进？地产深入变革中，相关行业如何抓住资本机遇提升发展？未来调整还会持续，新的发展模式、新的行业格局将会是怎样的？住宅业务之外，产业物流、商业、康养、物业服务、数字科技等更多赛道将会带来什么样的发展机遇？如何把握？
观点指数研究院结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前房地产及新经济地产各业态各环节的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2023博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2023中国房地产行业发展白皮书》，与各方企业共谋划，同成长。
以下为2023上半年商业地产报告，更多请查阅《2023中国房地产行业发展白皮书》。
2023上半年，商业地产市场进入疫后复苏阶段。随着商业促进扶持政策的出台，加之大众消费力的释放，以社会消费品零售额等为代表的消费数据均录得明显增长。
与此同时，上半年的商业资产交易热度有所提升。办公楼依然是最受投资者欢迎的商业资产类别，此外公寓类资产也成为投资热点。交易城市中，上海作为商业化程度最高的一线城市，稳居大宗交易最受青睐的目的地。
商业地产行业发展上，当下轻资产和资管转型成为两大重点方向。从上半年情况来看，入局轻资产赛道的企业竞争激烈，但优质项目资源还是更多倾斜于头部企业。此外，以华润置地和合生创展为代表的企业，正积极推动旗下商业进行资产证券化，释放资产价值。
商业REITs相关政策出台，消费市场稳步复苏
2023上半年，疫情的影响已降至最低，商业市场迎来复苏。宏观层面，全国各部门和城市出台了不少政策意见，优化营商环境，促进消费商业的发展。
来源：公开资料，观点指数整理
期内，最大利好消息为商业REITs的阶段性突破。上半年，证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，国家发改委也发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，在政策层面对国内商业不动产发行REITs做出指引。
其中，明确提出有限支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
观点指数认为，以上政策的出台一方面将为商业地产REITs的发行提供新机遇，有助于盘活庞大的市场存量资产；另一方面也有利于恢复和扩大消费需求，商业地产企业能够从中受益。
对于持有运营优质商业资产的企业而言，商业REITs的发行能够拓宽融资渠道、优化资债结构。但前提是企业持有的标的资产需要符合REITs发行要求，才能成功发行REITs产品，达到释放资产价值的目的。
从发行的指标来看，消费基础设施项目一般属于非特许经营权、经营收益权类项目，这类项目要求预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。
此外，各消费城市还陆续出台了相关商业规划以及扶持政策，在持续推动消费中心城市建设的基础上，加大对商业活动的支持力度，推动商业消费的复苏。
整体而言，以上政策为商业市场的整体恢复创造了良好的环境，对推动消费复苏和促进商业发展有一定的积极作用。
消费市场表现上，社会消费品零售总额累计值相对稳健。最新的6 月数据显示，该项数值录得227587.6 亿元，相比去年同期增长8.2%，处于持续回暖的状态中。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
将视线聚焦到企业层面，全国50家以百货业态为主的大型重点零售企业零售额截至5月的增长幅度为13.6%，今年以来均为正向增长。
数据来源：中华全国商业信息中心，观点指数整理
主要商品品类方面，日用品类、家用电器类分别同比增长5.7%和2.3%，服装类、金银珠宝类和化妆品类零售额同比均为两位数增长，增速分别为17.5%、17.5%和11.2%。
从累计增速来看，金银珠宝类市场累计增长27.7%，服装类市场累计增长18.6%，家用电器类市场累计增长18.3%，为今年1-5月增长较快的品类。
除零售方面的复苏外，上半年"出游热"影响下的文旅产业复苏势头也非常强劲。五一小长假期间，全国范围内的景区、主题乐园游客人数等数值均录得明显增长，国内出游人数合计2.74亿人次，同比增长70.83%；国内旅游收入1480.56亿元，同比增长128.90%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
市场环境的好转及消费需求的释放，一定程度上也助推了商业投资的发展。上半年，办公楼和商业营业用房的开发投资额保持相对稳定的增长，但增速有所下降，目前市场投资还是趋于审慎理性。其中，办公楼开发投资额录得2332.20 亿元，累计增速-7.6%；商业营业用房则为4204.57 亿元，累计增速-17.4%，相较去年同期有明显提升。
办公、公寓成两大投资热点，上海稳居最受青睐目的地
随着商业地产市场信心的逐渐恢复，大宗交易的热度也明显提升。据观点指数不完全统计，期内共计录得24宗商业资产交易，总金额超过306亿元。
从交易资产类型来看，办公类物业依然是市场上最受欢迎的资产，占比超过40%，其次分别为综合体、商业及公寓、文旅，这也体现了投资者对资产的偏好。
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其中，办公楼作为保值性较强的资产，一直受到投资者的青睐，在资产大宗交易中长期占有重要的地位。而公寓类资产期内的热度也有所上升，录得多宗资产成交，成为继办公资产后的又一热点。
观点指数认为，这与当下的房地产行业转型和市场环境有关。一方面，目前波动的房地产市场环境下，投资者对于资产的抗风险能力较为看重，而公寓类资产属于居住性物业，具备较强的刚需属性，因而抗风险性上有较好的表现。
另一方面，目前保租房相关政策的出台也释放了较多红利，提供了投融管退的通道，这对于投资者而言无疑是利好。再则从全球范围来看，成熟REITs市场中，长租公寓REITs总市值仅次于基础设施，为REITs的主流业态之一。
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从交易城市来看，一线城市依然是商业大宗交易的主阵地，其中上海成为最受欢迎的商业资产交易目的地。客观条件来看，上海商业物业租金较高，资产价值升值空间大，此外行业经济的发展带来的办公租赁需求也较为旺盛。
以办公类资产为例，从世界500强企业分布来看，大型外企最青睐的中国城市是上海，占据了全国56%的份额，代表企业如苹果、特斯拉、强生、埃克森美孚等。
上海官方数据显示，截止今年3月，上海由世界500强设立的研发中心约占外资研发中心总数的1/4，外资研发中心主要集中在生物医药、信息技术、汽车及零部件等重点产业领域，并且能级持续提升，这也意味着办公需求的增加。
过往市场表现来看，即使在空置率较高的背景下，金融业、咨询服务业、生物医药等行业也表现稳健，长期均有扩租和租赁置换需求，是写字楼类物业去化的主力。
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从投资者类型来看，内资企业占比较大，超过八成，是期内市场上的主角。从收购企业类型来看，不乏信托类金融机构为拓宽业务范围进行投资，如建信住房租赁基金收购景瑞控股旗下的上海徐汇商厦物业，总对价1.32亿元。
其次还有部分具有国资背景的房企接手出险企业资产，如珠海华发接手合作方融创持有的冰雪文旅城51%股权，以总价款35.8亿元的现金收购，完成后华发将100%持有冰雪文旅城项目。
外资力量也不可忽视，期内其成交数量虽不及内资企业，但交易金额总体偏高。其中凯德投资、大家控股购入的铁狮门旗下上海尚浦中心10栋办公楼为期内金额最高的大宗交易，成交金额达到76亿元。
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从收购用途来看，期内成交物业以投资目的为主，占比约6成；但企业自用需求促成的交易占比也不低，约4成，不过交易金额普遍低于10亿元，成交的自用型资产以中小规模物业为主。
从期内达成的交易来看，投资者在资产选择中，除了青睐传统意义上的稳定优质资产外，也在积极寻求存量改造带来的机遇，资产投资的范围不断拓宽。
商业地产下半场，轻资产与资管成重要方向
回顾2023上半年，轻资产依然是行业的重要趋势，但随着入局企业的增多，行业的竞争加剧。
从轻资产获取上看，样本企业中，华润万象生活和碧桂园文商旅签约项目数量最多，其次是印力集团、新城控股等。从中可以发现，目前市场上的优质项目资源更多是被头部企业瓜分，这类企业掌握着更多的话语权。
数据来源：公开资料，观点指数整理
但也需要注意到，不同类型企业对于轻资产项目获取的考量不同，项目特点也有所差异。
如华润万象生活是以商管业务上市的头部企业，期内获取项目以一二线城市项目为主，其中存量改造型项目占较大的比重，这类项目能较大程度发挥出其商业运营能力。
不过，在资本市场上，投资者们对企业分拆商管上市的热情明显下滑，期内仅珠海万达商管仍在冲击港交所。其招股书已三次失效，虽然已重新递交了第四次招股书，且有希望拿到证监会批复的大路条，但母公司大连万达商管公开发行公司债券注册程序被证监会终止，上市未来仍不乐观。
观点指数认为，当前商管、物管的市场下行，企业上市难以获得资本市场认可并获得高估值，另外证监会和港交所对于地产及其相关行业企业上市的态度也比较谨慎，上市成功率并不高。
与此同时，随着商业REITs相关政策的出台，部分样本企业走上资管道路，意图释放旗下商业物业的价值。样本企业中，以华润置地和合生创展为代表，两者均持有较大规模的商业不动产，且在商业资产证券化方面发力。
华润置地目前发行多宗资产证券化产品，融资金额相对可观。据观点指数统计，目前进行融资的底层资产包括成都、上海、重庆、太原、石家庄等城市的万象城及万象汇，融资金额超过300亿元，主要为CMBS和类REITs。
今年以来类REITs产品要更多，如6月成功发行的华润置地太原万象城类REITs，首期募资43.58亿元。
从底层资产来看，华润置地主要以万象城、万象汇和华润大厦为主，其中零售商业项目占比更大一些，这与华润在零售商业上的头部地位有较大关联。
而合生底层资产选择的都是合生汇以及合生财富广场，主要以合生汇为主。由于合生目前的合生汇大部分为大型综合体，如上海五角场合生汇，资产类别包括商城、办公楼、酒店。
如若发行相关产品，需要先把商场部分分拆出来，使之具备发行商业REITs的基本条件。此外市场不一定能接受那么大规模的信托，因此需要逐步推进。
未来，合生预计将采取轻重并举的模式，重资产部分做基金、小股操盘；轻资产部分则从商业运营方面入手，管理办公楼、商场、产业园等物业。
观点指数认为，通过将持有的优质项目进行资产证券化，合生这类企业有望获得更加充裕的现金流，实现新项目的再投资，形成完整闭环。
但需要关注到，目前商业地产的资本证券化对于底层资产区位、租金收入、收益率等指标都有较高要求，这也意味着企业必须打造并运营好优质项目，才可能从资本市场上融到利率较低的长期资金。
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